Euskadi y el modelo de VUT que sí funcionó: reflexiones tras la jornada de Aparture

Esta semana hemos tenido el placer de participar en la jornada APARTURE FORUM, un encuentro que reunió a administraciones, empresas y profesionales del alojamiento turístico para analizar la evolución y el futuro del sector de las Viviendas de Uso Turístico en Euskadi.

Para nosotros esta fue una invitación especialmente ilusionante: no solo por la calidad del debate, sino porque nos permitió volver a los orígenes de un trabajo que comenzó hace casi una década y que, hoy, sigue marcando diferencias.

Empecemos por el principio. Año 2016, un folio en blanco.

En 2016, Fomento de San Sebastián (entidad dependiente del Ayto. de Sab Sebastián creada -ni más ni menos- en 1902) solicitó la realización del primer estudio en España dedicado a dimensionar el fenómeno de las viviendas y apartamentos turísticos y proponer un marco ordenado de regulación. En cuanto lo vimos, sabíamos que teníamos que ir a por él, ya que eramos conscientes de que el Turismo Colaborativo iba a protagonizar los próximos años del turismo internacional. Así que preparamos una oferta técnicamente muy buena y competitiva en precio, por lo que tuvimos la suerte de ser los elegidos. Ni que decir tiene que, tras este estudio, muchos otros Ayuntamientos nos llamaron, por lo que la apuesta valió la pena.

Aquel estudio partía de un contexto inédito:

España vivía un crecimiento turístico acelerado, con un record de 75,6 millones de visitantes extranjeros (¡donde quedó ese registro!).
Guipuzkoa registra la cifra record de 2,1 millones de pernoctaciones y 1 millon de visitantes (+9,1%), en donde San Sebastián registró 622.000 entradas de visitantes y 1,2 millones de pernoctaciones (+8,58%).
El Turismo Colaborativo irrumpía con fuerza, y plataformas como Airbnb o HomeAway -hoy Vrbo- expandían una oferta sin control normativo.
Las VUT se convertían en un tema de tensión en prácticamente todos los destinos urbanos del país, y estas habían llegado también a San Sebastián.

Qué nos encontramos entonces

En este escenario, realizamos un análisis exhaustivo de la oferta reglada y de la emergente oferta P2P, identificando una característica clave del caso donostiarra: la aparición temprana de un tejido empresarial profesionalizado. Empresas con inversiones sólidas, modelos de gestión muy profesionales, alineados totalmente con la misión y visión del destino, con vista puesta en largo plazo y la voluntad de contra con un marco legal en donde operar.
De forma concreta, este sector estaba representado por APARTURE, una asociación nacida con la voluntad de defender los intereses de esta nuevo subsector, pero también para profesionalizar la oferta, dialogar y negociar.

El estudio reveló un sector con grandes oportunidades pero también con riesgos evidentes:

Una oferta reglada en crecimiento, bien gestionada y con vocación de profesionalidad.
Una oferta P2P masiva, dispersa y difícil de controlar, con más de 500 apartamentos identificados en plataformas y un impacto creciente en los barrios.
Una falta de coordinación clara entre administraciones, que hacía difícil aplicar criterios homogéneos o avanzar hacia una regulación eficaz.
Un destino en plena expansión, con la apertura prevista de 11 hoteles y casi 1.000 nuevas plazas, lo que obligaba a planificar la convivencia entre tipologías alojativas.

¿Qué recomendamos en 2016?

En primer lugar, hicimos una descripción y caracterizacion de este subsector alojativo ya que, hasta ahora, no se conocía mucho de él, y en donde la economía colaborativa era la gran protagonista. De hecho, nos referíamos a este sector como “apartamentos turísticos”, para terminar llamándoles en el propio estudio Viviendas de Uso Turístico.

Tras ello, se realizó un dimensionamiento del sector por medio de la localización e identificación de toda la oferta, llegando a un diagnóstico de la situación. Tras el mismo, planteamos una batería de medidas que, vistas desde hoy, anticiparon buena parte del debate que vendría después. Entre las más relevantes:

Diferenciar con claridad dos modelos, ámbito que nos parecía crucial para poder identificar a los agentes clave para dibujar un modelo planificado y de concenso:
- Oferta reglada: empresas explotadoras de apartamentos o personas jurídicas que dan de alta los mismos en el REATE, por lo que cuentan con nº de registro.
- Oferta P2P: la oferta de particulares situada en las platarformas de turismo colaborativo y que los portales, no exigen nº de registro para validar el anuncio. Estos portales también son empleados por la oferta reglada para comercializar.
Aprobar una ordenanza municipal específica y acompañarla de una guía práctica para propietarios, turistas y agentes del sector.
Crear una Mesa de Coordinación Interinstitucional entre Ayuntamiento, Gobierno Vasco y APARTURE, para asegurar coherencia normativa y operativa.
Establecer mecanismos de control y denuncia de la oferta alegal, junto con campañas de información para propietarios y vecinos.
Realizar un Estudio de Capacidad de Carga, para evitar la saturación de barrios, fijar umbrales máximos de plazas y planificar el crecimiento con criterios de sostenibilidad.
Integrar este subsector en el nuevo Plan Estratégico de Turismo, entendiendo que ya representaba más del 20% de la capacidad alojativa real del destino.

En aquel momento insistimos en algo clave: si San Sebastián quería evitar repetir errores como los de Barcelona, debía actuar antes de que el conflicto estallara. Era el momento de trabajar juntos.

Euskadi: el territorio que sí encontró consenso

Participar esta semana en la jornada de APARTURE ha sido especialmente gratificante porque demuestra que aquel camino, que entonces solo se intuía, se ha consolidado en un modelo propio, estable y ejemplar. Y todo ello gracias a la capacidad de escucha y negociación de todas las partes: Aparture, administración y sector hotelero.

Mientras en buena parte de España el debate se ha polarizado —administraciones enfrentadas, conflictos con vecinos, críticas cruzadas entre hoteleros y propietarios—, Euskadi ha hecho justo lo contrario:

Ha construido un marco legal, fiscal y laboral sólido, reconocido incluso por el Gobierno de España.
Ha articulado un diálogo constante entre sector, administración y tejido empresarial.
Ha consolidado un modelo profesional, con empresas serias, reguladas y fiscalizadas.
Y lo más excepcional: APARTURE forma parte de Adegi, compartiendo espacio de representación con los hoteles. Un caso prácticamente único en nuestro país.

Un caso especial: cuando la negociación y el consenso transforman un modelo

Para quienes trabajamos en consultoría, este caso tiene un valor añadido. No es habitual que los estudios y diagnósticos que elaboramos se apliquen de forma tan completa, coherente y sostenida en el tiempo. Con frecuencia, las recomendaciones quedan parcialmente implementadas o se diluyen entre cambios políticos, limitaciones presupuestarias o falta de consenso.

Pero en San Sebastián —y en el conjunto de Euskadi— sucedió lo contrario: las propuestas se asumieron, se trabajaron y se consolidaron, y eso permitió que el modelo evolucionara hacia un marco estable, equilibrado y reconocido por su capacidad para generar convivencia y profesionalidad. Esa continuidad, ese compromiso y esa voluntad de hacer bien las cosas son, sin duda, una de las claves del éxito del modelo vasco.

Cerrando el círculo

Ocho años después, ver cómo aquel primer estudio ayudó a abrir un camino que hoy se reconoce como referente es, para nosotros, un motivo de enorme satisfacción profesional. Y participar en esta jornada, un recordatorio de que la gestión turística funciona cuando se apuesta por el entendimiento, la regulación inteligente y la cooperación público-privada.

San Sebastián y Euskadi han demostrado que sí es posible construir un modelo equilibrado, sostenible y compartido. Que las VUT no tienen por qué ser un problema, sino una oportunidad bien gestionada.

Y que, cuando se siembran datos, diálogo y visión, los resultados —como los de hoy— hablan por sí solos.

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