Estudio de viviendas de uso turístico y de uso residencial de San Sebastián

Una de las principales consecuencias de este crecimiento turístico, ha sido el rápido desarrollo de un nuevo actor que hasta el momento, no tenía casi presencia en Donostia: los apartamentos turísticos. Con una oferta turística protagonizada por hoteles de un nivel alto y las pensiones (obligatorio conocer las pensiones de San Sebastián. Seguro les sorprenderán...), hasta hace unos años, la existencia de los apartamentos era residual.

La aparición de este sector reglado, pilotado por un tejido empresarial joven e innovador, se da a la vez que se produce la eclosión del llamado "Turismo colaborativo". Portales como AirBnb, HomeAway o Niumba han provocado que sean miles los usuarios que suban sus apartamentos o viviendas a estas plataformas.

El resultado de todo ello: un exponencial crecimiento de la oferta de apartamentos (reglados o colaborativos) que someten a la ciudad a un gran reto.

Nuestro equipo fue seleccionado por San Sebastián para realizar el "Estudio  de dimensionamiento de la oferta de apartamentos vacacionales existentes en San  Sebastián  y  propuesta  de  medidas  de   ordenación  y  regulación urbanística".

Los objetivos del estudio fueron:

1. Aumentar el conocimiento de este nuevo sector
2. Determinar su grado de desarrollo y dimensión
3. Establecer un censo real de la oferta (reglada & colaborativa)
4. Proponer medidas de planificación urbana y turística

Tras nuestra realización del Estudio de dimensionamiento de la oferta de apartamentos turísticos de San Sebastián, el Ayuntamiento donostiarra decidió abordar un segundo estudio. En esta ocasión el objetivo era determinar si la creciente oferta de apartamentos y viviendas turísticas (regladas y colaborativas), estaban generando un impacto directo o indirecto sobre la oferta de alquiler residencial.

Dado el rápido crecimiento de la oferta de vivienda turística reglada y el más que claro desembarco de plataformas colaborativas, por medio de las cuales cientos de particulares ofrecen alojamiento a turistas, el Ayuntamiento se planteó las siguientes preguntas:

• ¿Hay una menor oferta general de alquiler residencial?
• ¿Hay una menor oferta de alquiler en barrios considerados "turísticos"?
• ¿Se están incrementando los precios del alquiler residencial?
• ¿Existen ciertos colectivos ciudadanos con problemas de acceso a la vivienda por el efecto reclamo de la vivienda turística?

Bajo estas premisas, nuestro equipo realizó un profundo trabajo de investigación para determinar si alguna de estas hipótesis se estaba dando en este importante destino. Para ello, desarrollamos una metodología ad hoc para este más que interesante estudio, por medio de la cual se desveló el impacto real que la vivienda turística está generando sobre la oferta de alquiler.

Junto al diagnóstico el estudio se acompañó de una serie de medidas y recomendaciones de planificación turística y urbana que tienen por objeto integrar de la mejor forma al alquiler de viviendas turísticas regladas así como a toda la oferta de portales como Airbnb o HomeAway.

• Link a noticias sobre el estudio